تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان یا واحد در حال ساخت؛ شرایط قانونی و نمونه قرارداد

تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان چیست؟

تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان یعنی پیمانکار و کارفرما یا سازنده توافق کنند تمام یا بخشی از طلب ناشی از کارکرد، صورت‌وضعیت یا خدمات پیمانکاری، به‌جای پرداخت نقدی، با انتقال یک آپارتمان، واحد در حال ساخت، قدرالسهم یا حقوق رسمی مربوط به واحد تسویه شود. این توافق باید طلب، واحد، ارزش، زمان تسویه و مسیر انتقال را دقیق مشخص کند.

در این توافق، دو موضوع جدا باید هم‌زمان کنترل شود: اول، پیمانکار واقعاً چه مقدار طلب قطعی یا قابل سازش دارد؛ دوم، واحدی که قرار است دریافت کند دقیقاً چه وضعیت حقوقی، ثبتی، فنی و مالی دارد. اگر یکی از این دو بخش مبهم باشد، تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان به‌جای حل اختلاف، اختلاف بزرگ‌تری ایجاد می‌کند.

آیا پرداخت حق‌الزحمه پیمانکار با واحد ساختمانی قانونی است؟

بله، اصل پرداخت حق‌الزحمه پیمانکار با ملک یا واحد ساختمانی، در صورت رضایت طرفین، معلوم بودن خدمات و طلب، اختیار واگذارکننده، معین بودن واحد، قابلیت انتقال، رعایت ثبت رسمی، تعیین تکلیف مالیات و بیمه و حفظ حقوق اشخاص ثالث قابل تنظیم است. ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی را تا جایی که مخالف صریح قانون نباشند معتبر می‌داند و قواعد عمومی قراردادها، وفای به عهد، صلح، بیع و تبدیل تعهد نیز بسته به ساختار قرارداد باید بررسی شوند.

اما قانونی بودن اصل توافق به معنی امن بودن هر متن قراردادی نیست. اگر صورت‌وضعیت هنوز تأیید نشده، واحد مشخص نیست، سازنده مالک یا دارای اختیار نیست، پروژه در رهن بانک است، واحد قبلاً پیش‌فروش شده یا مالیات و بیمه پیمان نادیده گرفته شده، پیمانکار نباید تسویه کامل طلب را امضا کند.

تفاوت تهاتر طلب قطعی با قرارداد پیمانکاری در برابر واحد

در بعضی پروژه‌ها از ابتدا توافق می‌شود که پیمانکار به‌جای پول نقد، یک واحد دریافت کند. در بعضی پرونده‌ها پیمانکار ابتدا کار کرده، صورت‌وضعیت یا طلب ایجاد شده و بعداً برای تسویه طلب، واحد پیشنهاد می‌شود. این دو وضعیت آثار متفاوتی دارند.

برای تفاوت کلی این نوع توافق با قرارداد تهاتر خدمات با ملک، باید توجه کرد که مقاله حاضر فقط درباره خدمات ساختمانی نیست؛ تمرکز آن روی طلب پیمانکار، صورت‌وضعیت، واحد مشخص و ثبت حق پیمانکار نسبت به آپارتمان است.

آیا تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان است؟

اگر واحد هنوز ساخته نشده یا قرار است در آینده تکمیل و منتقل شود، باید احتمال شمول مقررات پیش‌فروش ساختمان بررسی شود. طبق قانون پیش‌فروش، قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود و در سند مالکیت درج و خلاصه آن به اداره ثبت ارسال گردد. ماده ۱۳ نیز مالکیت پیش‌خریدار را به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی می‌شناسد؛ در پرونده پیمانکار، خدمات انجام‌شده یا طلب پذیرفته‌شده می‌تواند در تحلیل «عوض قراردادی» اهمیت پیدا کند.

پس اگر پیمانکار در برابر کار انجام‌شده یا کار آینده، واحدی از پروژه در حال ساخت می‌گیرد، نباید صرفاً به عنوان «تهاتر» تکیه کند. باید دید واحد موجود است یا آینده ساخته می‌شود، مالک رسمی زمین چه کسی است، سازنده چه اختیاری دارد، مشخصات واحد چقدر دقیق است، قرارداد رسمی لازم است یا نه، و آیا واحد قبلاً به شخص دیگری واگذار شده است.

آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش نیز تصریح کرده که قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات باید رسمی و با قیود قانونی تنظیم شود و وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی در قرارداد درج شود.

چرا عنوان تهاتر کافی نیست؟

عنوان قرارداد، ماهیت واقعی آن را به‌تنهایی تعیین نمی‌کند. اگر مفاد قرارداد نشان دهد سازنده تعهد دارد واحدی را در آینده بسازد و در برابر عوض قراردادی به پیمانکار منتقل کند، احتمال شمول قواعد پیش‌فروش یا ثبت رسمی باید بررسی شود. بنابراین تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان ممکن است از نظر عرفی «تهاتر» نامیده شود، اما از نظر حقوقی به پیش‌فروش، صلح، بیع یا قرارداد چندجانبه نزدیک‌تر باشد.

تفاوت تهاتر خدمات، پیش‌فروش و مشارکت در ساخت

در پرونده‌هایی که مالک زمین، سازنده و پیمانکار سه شخص متفاوت هستند، باید قرارداد سه‌جانبه یا چندجانبه تنظیم شود. اگر پیمانکار فقط از سازنده طلب دارد اما واحد سهم مالک زمین است، امضای سازنده به‌تنهایی برای انتقال واحد کافی نیست.

طلب پیمانکار چگونه قطعی می‌شود؟

در تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان، اولین سؤال این نیست که کدام واحد داده می‌شود؛ سؤال اول این است که طلب پیمانکار چقدر است و چقدر از آن قطعی شده است. صورت‌وضعیت ارسالی همیشه به‌معنای طلب قطعی نیست. قطعیت طلب به قرارداد اصلی، شرایط خصوصی، صورت‌جلسه‌های کارگاهی، تأیید دستگاه نظارت، تأیید کارفرما، متره، تعدیل، دستورکار و پرداخت‌های قبلی بستگی دارد.

صورت‌وضعیت موقت

صورت‌وضعیت موقت معمولاً برای پرداخت‌های دوره‌ای است و ممکن است بعداً اصلاح شود. اگر پیمانکار فقط صورت‌وضعیت موقت ارسال کرده و کارفرما آن را تأیید نکرده، نباید کل مبلغ آن را مبنای تسویه قطعی واحد قرار داد؛ مگر طرفین صلح یا سازش کنند.

صورت‌وضعیت تأییدشده

اگر کارفرما یا دستگاه نظارت صورت‌وضعیت را تأیید کرده باشد، قدرت اثباتی آن بیشتر است؛ اما باید دید تأیید نهایی است یا مشروط، کسور قانونی از آن کم شده یا نه، و آیا پرداخت‌های قبلی لحاظ شده‌اند.

صورت‌وضعیت قطعی

صورت‌وضعیت قطعی معمولاً نقطه قابل اتکاتری برای تسویه است؛ اما باز هم باید کسور بیمه، مالیات، حسن انجام کار، پیش‌پرداخت مستهلک‌نشده، جریمه‌ها و مطالبات متقابل بررسی شود.

کار اضافی و دستورکار

کار اضافی، بدون دستورکار معتبر یا تأیید کارفرما، ممکن است به‌راحتی طلب قطعی محسوب نشود. در توافق تسویه با واحد، باید روشن شود کدام کارهای اضافی پذیرفته شده و کدام مورد اختلاف باقی مانده‌اند.

مبلغ خالص طلب پیمانکار چگونه محاسبه می‌شود؟

فرمول آموزشی:

طلب خالص پیمانکار = کارکرد تأییدشده + تعدیل و مطالبات پذیرفته‌شده − پرداخت‌های قبلی − پیش‌پرداخت مستهلک‌نشده − کسور بیمه و مالیات − کسور تضمین و بدهی‌های قراردادی

این فرمول ثابت و قانونی برای همه قراردادها نیست؛ اجزای آن در هر پیمان، بسته به متن قرارداد، نوع کار، مشمولیت مالیاتی و بیمه‌ای، شرایط خصوصی پیمان و توافق طرفین تغییر می‌کند.

اگر طلب پیمانکار از جنس خدمات ساختمانی عمومی است، مقاله ارزش‌گذاری خدمات ساختمانی مکمل است؛ اما در این مقاله، محاسبه طلب به صورت‌وضعیت و تسویه با واحد مشخص گره خورده است.

اگر صورت‌وضعیت مورد اختلاف باشد

اگر کارفرما صورت‌وضعیت را قبول ندارد، طرفین می‌توانند متره مشترک انجام دهند، کارشناس انتخاب کنند، صورت‌جلسه سازش تنظیم کنند، مبلغ قطعی و مبلغ مورد اختلاف را تفکیک کنند یا در قالب صلح، بدون اقرار به همه ادعاها، مبلغ نهایی تسویه را تعیین کنند. در این حالت، متن قرارداد باید روشن کند پیمانکار نسبت به کدام مبلغ از ادعاهای خود صرف‌نظر می‌کند و کدام مطالبات همچنان محفوظ می‌ماند.

نباید نوشت «تمام حساب‌ها تسویه شد» مگر واقعاً تمام مطالبات، کسور، ضمانت‌ها، مالیات، بیمه، کارهای اضافی، نواقص و خسارت‌ها تعیین تکلیف شده باشند.

واحد متعلق به چه کسی است؟

در تهاتر طلب پیمانکار با واحد در حال ساخت، مهم‌ترین استعلام بعد از طلب، مالکیت و اختیار واگذاری واحد است. ممکن است واحد متعلق به کارفرمای بدهکار، سهم سازنده، سهم مالک زمین، شرکت پروژه، شریک پروژه یا حتی شخص ثالث باشد.

سازنده چه اختیاری برای واگذاری واحد دارد؟

سازنده باید مالک رسمی، شریک پروژه یا دارای اختیار معتبر از مالک باشد. مدارکی مثل سند عرصه، قرارداد مشارکت در ساخت، تقسیم‌نامه واحدها، وکالت‌نامه، رضایت مالک، مصوبه شرکت، جدول تخصیص واحدها، محدودیت رهن، فهرست پیش‌فروش‌های قبلی و وضعیت بانک باید بررسی شود.

اگر سازنده فقط مجری پروژه است و مالکیت یا اختیار واگذاری ندارد، وعده او برای تخصیص واحد به پیمانکار کافی نیست. در این حالت، بدون حضور مالک یا صاحب حق، پیمانکار نمی‌تواند به دریافت واحد مطمئن شود.

واحد در حال ساخت باید چگونه مشخص شود؟

واحد مبهم، یکی از خطرناک‌ترین نقاط تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان است. عبارت‌هایی مانند «یک واحد مناسب»، «یک واحد از سهم سازنده»، «یک آپارتمان حدوداً صد متری» یا «هر واحدی که بعداً توافق شد» برای تسویه طلب پیمانکار کافی و امن نیستند.

حداقل مشخصات واحد باید شامل نام پروژه، پلاک ثبتی، نشانی، بلوک، طبقه، شماره واحد، جهت، مساحت تقریبی، سهم عرصه، پارکینگ، انباری، کاربری، نقشه پیوست، مشخصات فنی، مرحله پیشرفت، تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند باشد.

خطر تخصیص شناور واحد

تخصیص شناور یعنی پیمانکار هنوز نمی‌داند کدام واحد دقیقاً متعلق به او خواهد شد. این روش ممکن است در ابتدای مذاکره قابل تصور باشد، اما در قرارداد نهایی باید با ضابطه روشن محدود شود. خطرهای اصلی شامل تغییر یک‌طرفه واحد، فروش واحد بهتر به دیگری، اختلاف ارزش طبقات، حذف پارکینگ، تغییر مساحت، اختلاف نور و جهت و نامشخص بودن زمان انتخاب است.

اگر قرار است پیمانکار حق انتخاب داشته باشد، باید اولویت انتخاب، محدوده واحدها، مهلت انتخاب، اثر عدم انتخاب، ممنوعیت فروش واحدهای مشمول و روش حل اختلاف نوشته شود. سازنده نباید بتواند بدون رضایت پیمانکار، واحد موضوع قرارداد را عوض کند.

چگونه از واگذاری واحد به چند نفر جلوگیری کنیم؟

برای کاهش خطر فروش معارض، باید قراردادهای قبلی، ثبت رسمی، استعلام ثبتی، سند عرصه، قرارداد مشارکت، جدول تخصیص واحدها، پیش‌فروش‌های قبلی، رهن، بازداشت، امضای مالک رسمی و ممنوعیت انتقال جدید بررسی شود. آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام، درباره مدیریت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، مفاهیمی مانند شناسه یکتا، نقشه معماری تأییدشده، قرارداد مشارکت و امکان ثبت تخصیص واحدهای احتمالی را مطرح کرده است.

اگر پروژه در مرحله‌ای است که امکان ثبت رسمی یا پیش‌نویس رسمی وجود دارد، پیمانکار باید از مسیر ثبت رسمی واحد در حال ساخت استفاده کند. تکیه بر قول شفاهی سازنده یا رسید عادی، به‌ویژه در پروژه‌های پرواگذاری، ریسک بالایی دارد.

استعلام‌های ضروری پروژه و واحد

برای کنترل خطر فروش یک واحد به چند نفر، مقاله استعلام پروژه پیش از تهاتر نیز می‌تواند مکمل باشد.

ارزش‌گذاری واحد در حال ساخت

در تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان، ارزش واحد فقط به متراژ بستگی ندارد. ارزش عرصه، درصد پیشرفت، هزینه تکمیل، کیفیت اجرا، موقعیت واحد، طبقه، جهت، پارکینگ، انباری، تاریخ تحویل، رهن، بدهی‌ها، نقدشوندگی، ریسک توقف، قیمت واحد آماده، هزینه انتقال و تعهدات باقی‌مانده سازنده باید دیده شود.

فرمول آموزشی:

ارزش خالص واحد = ارزش کارشناسی واحد در وضعیت فعلی − هزینه تکمیل − بدهی‌ها و محدودیت‌های قابل محاسبه − هزینه‌های قطعی انتقال

تخفیف ریسک نباید بدون مبنا یا نرخ ساختگی تعیین شود. اگر پروژه متوقف است، رهن بانکی دارد یا واحد هنوز در نقشه نهایی تثبیت نشده، این عوامل باید در ارزش‌گذاری کارشناسی و متن قرارداد منعکس شود.

برای محاسبه مقایسه‌ای، راهنمای ارزش‌گذاری خدمات و آپارتمان و مقاله مابه‌التفاوت طلب و آپارتمان قابل استفاده است.

قیمت ثابت یا قیمت شناور؟

اگر قیمت شناور انتخاب می‌شود، باید شاخص، تاریخ ارزیابی، مرجع کارشناسی، اثر تأخیر هر طرف و سقف تعدیل روشن باشد. عبارت «قیمت روز محاسبه می‌شود» بدون مرجع و تاریخ، منشأ اختلاف است.

اگر ارزش واحد با طلب برابر نباشد

اگر طلب پیمانکار بیشتر از ارزش واحد باشد، باقی‌مانده طلب باید با عدد، تاریخ پرداخت و تضمین جداگانه ثبت شود. اگر طلب کمتر از ارزش واحد باشد، پیمانکار باید مابه‌التفاوت بپردازد یا خدمات بیشتری انجام دهد. اگر قرار است چند واحد یا سهمی از واحد منتقل شود، ارزش هر بخش و نحوه انتقال باید جداگانه نوشته شود.

اگر برای اختلاف ارزش، چک یا پرداخت مرحله‌ای در نظر گرفته می‌شود، باید وضعیت چک مابه‌التفاوت پیمانکار دقیق مشخص شود.

کسری و اضافه مساحت چگونه محاسبه شود؟

در واحد در حال ساخت، مساحت اولیه معمولاً تقریبی است و مساحت قطعی پس از پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی روشن‌تر می‌شود. قرارداد باید مرجع اندازه‌گیری، قیمت هر متر، تاریخ قیمت هر متر، حد مجاز تغییر، اثر کسری و اضافه، حق فسخ و وضعیت پارکینگ و انباری را مشخص کند.

ارتباط پیشرفت کار پیمانکار با انتقال واحد

در تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان، انتقال کامل واحد قبل از انجام کار ممکن است برای سازنده پرریسک باشد و تسویه کامل طلب قبل از ثبت حق پیمانکار هم برای پیمانکار خطر دارد. راهکار معمول، مرحله‌بندی است.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت برخی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مهم دانسته است و برای ثبت‌نشدن، آثار جدی در قابلیت استماع برخی دعاوی پیش‌بینی کرده است.

چه زمانی طلب پیمانکار تسویه‌شده محسوب می‌شود؟

هیچ مرحله‌ای برای همه پروژه‌ها بهترین نیست. در برخی پرونده‌ها، تنظیم سند رسمی پیش‌فروش نقطه مهم است؛ در برخی، انتقال سهم مشاع؛ در برخی، تحویل واحد؛ و در برخی، سند قطعی پس از پایان‌کار. قرارداد باید روشن کند طلب پیمانکار در کدام مرحله، به چه میزان و با چه شروطی تسویه می‌شود.

آیا تحویل کلید یا وکالت بلاعزل کافی است؟

خیر. تحویل کلید مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند. وکالت بلاعزل نیز سند مالکیت نیست و ممکن است با موانع حقوقی، فوت، حجر، بازداشت، رهن یا محدودیت اختیار مواجه شود. در تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان، پیمانکار نباید صرفاً با دریافت کلید یا وکالت، تسویه کامل طلب را امضا کند؛ مگر اینکه آگاهانه و با تضمین‌های کافی چنین ریسکی را پذیرفته باشد.

مالیات تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان

غیرنقدی بودن پرداخت، مالیات را خودکار حذف نمی‌کند. خدمات پیمانکاری، مالیات بر ارزش افزوده، صورتحساب الکترونیکی، ثبت در سامانه مؤدیان، ارزش خدمات، ارزش واحد، مالیات نقل‌وانتقال، مالیات ساخت و فروش در صورت شمول، مالیات عملکرد پیمانکار و ثبت حسابداری دارایی دریافتی باید جداگانه بررسی شوند.

قانون مالیات بر ارزش افزوده، در مواردی مانند قراردادهای پیمانکاریِ کارفرمایان مشمول، ثبت قرارداد و پرداخت‌ها در سامانه مؤدیان و پرداخت مالیات و عوارض متناسب با پرداخت را مطرح کرده و مأخذ محاسبه را در سامانه مؤدیان به صورتحساب الکترونیکی پیوند می‌دهد. بنابراین دریافت آپارتمان به‌جای وجه نقد، به‌تنهایی تکلیف مالیاتی را حذف نمی‌کند.

برای مطالعه تکمیلی می‌توان از مالیات انتقال آپارتمان و هزینه انتقال سند واحد استفاده کرد.

ماده ۳۸ تأمین اجتماعی چه اثری دارد؟

ماده ۳۸ قانون تأمین اجتماعی در قراردادهای پیمانکاری اهمیت ویژه دارد. کارفرما باید پیمانکار را متعهد کند کارکنان خود و پیمانکاران فرعی را بیمه کند و حق بیمه را بپردازد؛ همچنین نگهداری پنج درصد کل کار و آخرین قسط تا ارائه مفاصاحساب در متن قانون و تبصره‌های مرتبط دیده می‌شود. غیرنقدی بودن پرداخت حق‌الزحمه، موضوع بیمه پیمان را خودکار حذف نمی‌کند.

بنابراین در تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان، باید روشن شود کسور بیمه، آخرین قسط، مفاصاحساب تأمین اجتماعی، سپرده حسن انجام کار و تضمین‌ها چه وضعیتی دارند. انتقال واحد نباید بدون تعیین این موارد، تسویه کامل پیمان معرفی شود.

سپرده حسن انجام کار و ضمانت‌نامه‌ها

دریافت واحد، جایگزین خودکار تضمین‌های پیمانکار نیست. تضمین کار پیمانکار با تضمین انتقال واحد متفاوت است. پیمانکار ممکن است طلب خود را با واحد تسویه کند، اما همچنان برای رفع نقص، حسن انجام کار، خسارت تأخیر یا مفاصاحساب، تضمین‌هایی باقی بماند. از طرف دیگر، سازنده هم باید برای انتقال واحد، عدم فروش به ثالث، تکمیل پروژه و تنظیم سند، تضمین مستقل بدهد.

وجه التزام متقابل قرارداد

در قرارداد باید برای هر دو طرف ضمانت اجرا تعیین شود. فقط پیمانکار نباید جریمه شود و فقط سازنده هم نباید مسئول باشد. کارفرما یا سازنده ممکن است در ثبت رسمی، عدم انتقال به ثالث، تکمیل پروژه، تحویل واحد، اخذ پایان‌کار، تنظیم سند و رفع رهن تأخیر کند. پیمانکار هم ممکن است کار را در موعد انجام ندهد، کیفیت را رعایت نکند، رفع نقص نکند یا مفاصاحساب و مدارک فنی ندهد.

برای طراحی بند خسارت، راهنمای وجه التزام تأخیر تحویل واحد می‌تواند کمک کند.

اگر پروژه متوقف شود چه می‌شود؟

توقف پروژه یکی از مهم‌ترین ریسک‌های تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان است. توقف ممکن است کوتاه‌مدت یا طولانی باشد و به‌دلیل نبود نقدینگی، اختلاف مالک و سازنده، لغو یا تعلیق پروانه، رهن، بازداشت، ورشکستگی سازنده، فوت مالک، تغییر سازنده یا مشکل شهرداری رخ دهد.

قرارداد باید روشن کند اگر پروژه بیش از مدت مشخص متوقف شد، پیمانکار چه حق‌هایی دارد: مطالبه طلب نقدی اولیه، فسخ توافق، دریافت واحد جایگزین با رضایت خودش، مطالبه خسارت، حفظ تضمین‌ها، توقف ادامه کار، دریافت سهم متناسب با کارکرد یا مراجعه به داوری/دادگاه. واحد جایگزین نباید یک‌طرفه به پیمانکار تحمیل شود.

اگر واحد تعیین‌شده امکان انتقال نداشته باشد

اگر واحد موضوع قرارداد به‌دلیل فروش قبلی، رهن، بازداشت، تغییر نقشه، حذف از پروژه یا فقدان اختیار سازنده قابل انتقال نباشد، گزینه‌های قابل بررسی عبارت‌اند از: واحد جایگزین با رضایت پیمانکار، پرداخت نقدی طلب، انتقال ملک دیگر، فسخ توافق تسویه، بازگشت به طلب اولیه، وجه التزام و حفظ تضمین‌ها.

در این حالت، قرارداد باید مشخص کند پیمانکار می‌تواند به طلب نقدی اولیه برگردد یا فقط حق مطالبه واحد جایگزین دارد. ابهام در این بخش، پرونده را پیچیده می‌کند. برای وضعیت بی‌اعتباری یا انتقال واحد متعلق به دیگری، مطالعه ابطال قرارداد واحد متعلق به دیگری مناسب است.

اگر پیمانکار کار را ناقص انجام دهد

نباید صرف ناقص ماندن کار، پیمانکار را بدون محاسبه کارکرد واقعی از همه حقوق محروم کرد؛ مگر قرارداد و شرایط تخلف چنین اثری را معتبر و روشن پیش‌بینی کرده باشند. باید میزان کار انجام‌شده، نواقص، هزینه رفع نقص، حق حبس، کسر از طلب، ضبط تضمین، انتقال متناسب، فسخ پیمان و تعیین تکلیف واحد بررسی شود.

اگر پیمانکار بخشی از کار را انجام داده و کارفرما نیز از آن استفاده کرده، ممکن است مطالبه قیمت خدمات انجام‌شده یا اجرت‌المثل در چارچوب شرایط پرونده مطرح شود. نتیجه نهایی به متن پیمان، میزان تقصیر، امکان رفع نقص و مدارک کارگاهی بستگی دارد.

تحویل آپارتمان به پیمانکار

تحویل فیزیکی واحد با انتقال سند یکسان نیست. ممکن است پیمانکار کلید بگیرد اما پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، سند رسمی، انشعابات مستقل یا رفع نقص هنوز انجام نشده باشد. تحویل باید با صورت‌جلسه دقیق انجام شود.

چک‌لیست تحویل:

نمونه قرارداد تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان

این متن نمونه عمومی و آموزشی است. توافقی که از ابتدا حق‌الزحمه را به واحد در حال ساخت مرتبط می‌کند ممکن است با تسویه طلب قطعی پس از انجام کار ماهیت متفاوتی داشته باشد. همچنین در صورت تفاوت مالک زمین، سازنده و بدهکار، قرارداد باید سه‌جانبه یا چندجانبه تنظیم شود.

ماده ۱: مشخصات طرفین

پیمانکار: .......... به شماره ملی/شناسه ملی ..........، نشانی ..........
کارفرما/بدهکار: .......... به شماره ملی/شناسه ملی ..........، نشانی ..........
مالک رسمی پروژه در صورت تفاوت: ..........
سازنده یا شریک پروژه: ..........
نماینده/وکیل: .......... به موجب ..........
اگر هر یک از طرفین شخص حقوقی است، مدارک شرکت، روزنامه رسمی، صاحبان امضای مجاز و مصوبه لازم پیوست می‌شود.

ماده ۲: قرارداد اصلی پیمانکاری

قرارداد اصلی پیمانکاری به شماره .......... مورخ .......... با موضوع .......... میان .......... و .......... منعقد شده است. پیوست‌ها، شرایط خصوصی، نقشه‌ها، دستورکارها و صورت‌جلسه‌های کارگاهی جزء مدارک این توافق هستند.

ماده ۳: منشأ و مبلغ طلب پیمانکار

طلب پیمانکار ناشی از کارکرد / صورت‌وضعیت / تعدیل / کار اضافی / سایر موارد .......... است. پس از کسر پرداخت‌های قبلی، پیش‌پرداخت مستهلک‌نشده، کسور بیمه، مالیات، حسن انجام کار و بدهی‌های قراردادی، مبلغ خالص طلب .......... ریال، معادل .......... تومان، تعیین می‌شود.

ماده ۴: وضعیت قطعی یا سازشی طلب

گزینه اول: کارفرما مبلغ فوق را به‌عنوان طلب قطعی و تأییدشده پیمانکار می‌پذیرد.
گزینه دوم: طرفین بدون اقرار قطعی به تمام ادعاها، صرفاً برای سازش، مبلغ فوق را مبنای تسویه این قرارداد قرار می‌دهند.

ماده ۵: موضوع توافق

موضوع قرارداد عبارت است از تسویه تمام / بخشی از طلب پیمانکار با انتقال واحد آپارتمان / واحد در حال ساخت / سهم مشاع / حقوق رسمی موضوع مواد بعدی.

ماده ۶: ماهیت حقوقی قرارداد

طرفین پس از بررسی حقوقی، این توافق را در قالب .......... تنظیم می‌کنند: صلح طلب پیمانکار در برابر واحد / بیع واحد و تهاتر ثمن با طلب / انتقال در مقام وفای به عهد / سند رسمی پیش‌فروش / قرارداد سه‌جانبه / سایر ساختار معتبر.

ماده ۷: مشخصات پروژه

نام پروژه: ..........
پلاک ثبتی: ..........
نشانی: ..........
پروانه ساختمانی: ..........
مالک رسمی عرصه: ..........
سازنده: ..........
مرحله فعلی پروژه: ..........

ماده ۸: مشخصات دقیق واحد

بلوک: ..........
طبقه: ..........
شماره واحد: ..........
جهت: ..........
مساحت تقریبی: ..........
پارکینگ: ..........
انباری: ..........
کاربری: ..........
قدرالسهم عرصه: ..........
نقشه و مشخصات فنی پیوست شماره .......... است.

ماده ۹: مالکیت و اختیار واگذارکننده

واگذارکننده اعلام می‌کند مالک رسمی / صاحب سهم / دارای اختیار معتبر برای واگذاری واحد است. مدارک مالکیت، قرارداد مشارکت، تقسیم‌نامه، وکالت‌نامه، رضایت مالک، مصوبه شرکت یا سایر مدارک اختیار، پیوست قرارداد است.

ماده ۱۰: وضعیت رهن، بازداشت و پیش‌فروش قبلی

وضعیت رهن، بازداشت، توقیف، تسهیلات بانکی، پیش‌فروش‌های قبلی، حقوق اشخاص ثالث و قراردادهای معارض به شرح پیوست شماره .......... است. کتمان هر مانع مؤثر، مشمول ضمانت اجرا و حق فسخ خواهد بود.

ماده ۱۱: مرحله فعلی ساخت

در زمان امضای قرارداد، پیشرفت فیزیکی پروژه / واحد برابر با .......... درصد اعلام شده و گزارش بازدید یا کارشناسی پیوست است.

ماده ۱۲: مشخصات فنی و کیفیت مصالح

کیفیت مصالح، نوع اسکلت، نما، تأسیسات، کف‌سازی، کابینت، درب و پنجره، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش و سایر مشخصات فنی در پیوست شماره .......... درج شده است.

ماده ۱۳: ارزش کارشناسی و توافقی واحد

ارزش کارشناسی واحد در وضعیت فعلی / وضعیت تکمیل‌شده در تاریخ .......... مبلغ .......... ریال، معادل .......... تومان، تعیین شده است.

ماده ۱۴: ارزش خالص واحد

پس از کسر هزینه تکمیل، بدهی‌های قطعی، رهن، هزینه انتقال، محدودیت‌ها و تعدیل‌های توافق‌شده، ارزش خالص واحد مبلغ .......... ریال، معادل .......... تومان، است.

ماده ۱۵: میزان طلب تسویه‌شده

با تحقق مرحله مقرر در ماده ۱۹ / ۲۰ / ۲۱ / ۳۲، مبلغ .......... ریال، معادل .......... تومان، از طلب پیمانکار تسویه می‌شود.

ماده ۱۶: باقی‌مانده طلب یا مابه‌التفاوت

اگر طلب پیمانکار بیش از ارزش خالص واحد باشد، مبلغ باقی‌مانده .......... ریال، معادل .......... تومان، طبق روش .......... پرداخت می‌شود. اگر ارزش واحد بیش از طلب باشد، پیمانکار مکلف است مابه‌التفاوت را طبق روش .......... پرداخت کند یا خدمات اضافی موضوع پیوست .......... را انجام دهد.

ماده ۱۷: مالیات و بیمه پیمان

مالیات، مالیات بر ارزش افزوده، صورتحساب الکترونیکی، ثبت حسابداری، مفاصاحساب تأمین اجتماعی و کسور قانونی طبق قوانین روز و پیوست مالی این قرارداد تعیین می‌شود. غیرنقدی بودن عوض، موجب حذف خودکار تکالیف مالیاتی و بیمه‌ای نیست.

ماده ۱۸: کسور و تضمین‌های پیمانکار

سپرده حسن انجام کار، ضمانت‌نامه بانکی، چک‌ها، سفته‌ها، کسور بیمه، پیش‌پرداخت و تضمین رفع نقص طبق جدول پیوست شماره .......... آزاد یا نگهداری می‌شود.

ماده ۱۹: زمان ایجاد حق پیمانکار نسبت به واحد

حق پیمانکار نسبت به واحد در مرحله زیر ایجاد / تثبیت می‌شود: امضای قرارداد / ثبت رسمی پیش‌فروش / انتقال سهم مشاع / تکمیل مرحله مشخص / تحویل واحد / تنظیم سند قطعی. گزینه نهایی باید با وضعیت واقعی پروژه هماهنگ شود.

ماده ۲۰: انتقال رسمی مرحله‌ای یا نهایی

انتقال رسمی واحد یا حقوق مربوط به آن در دفترخانه / سامانه مربوط، طبق برنامه زیر انجام می‌شود: ..........

ماده ۲۱: ثبت رسمی پیش‌فروش در صورت شمول

اگر توافق مشمول قانون پیش‌فروش یا مقررات ثبت رسمی باشد، طرفین متعهدند قرارداد را از مسیر رسمی لازم ثبت کنند و صرف قرارداد عادی را جایگزین سند رسمی ندانند.

ماده ۲۲: برنامه زمان‌بندی ساخت

برنامه زمان‌بندی تکمیل پروژه، تحویل موقت، رفع نقص، اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی در پیوست شماره .......... آمده است.

ماده ۲۳: تعهدات تکمیل پروژه

کارفرما/سازنده متعهد است واحد را مطابق نقشه، مشخصات فنی، کیفیت مصالح و برنامه زمان‌بندی تکمیل کند.

ماده ۲۴: تعهدات باقی‌مانده پیمانکار

پیمانکار متعهد است کارهای باقی‌مانده خود شامل .......... را مطابق برنامه و کیفیت توافق‌شده انجام دهد.

ماده ۲۵: کسری و اضافه مساحت

مساحت قطعی بر اساس .......... تعیین می‌شود. کسری یا اضافه متراژ با قیمت هر متر .......... ریال، معادل .......... تومان، در تاریخ .......... محاسبه خواهد شد. اگر تغییر از حد .......... درصد بیشتر شود، حق فسخ / تعدیل / واحد جایگزین با رضایت کتبی ایجاد می‌شود.

ماده ۲۶: تغییر نقشه یا مشخصات

هرگونه تغییر نقشه، طبقه، واحد، مساحت، پارکینگ، انباری، کیفیت مصالح یا مشخصات فنی، فقط با رضایت کتبی پیمانکار معتبر است.

ماده ۲۷: ممنوعیت انتقال واحد به ثالث

تا اجرای کامل قرارداد، فروش، صلح، رهن، پیش‌فروش، اجاره بلندمدت یا ایجاد هر تعهد متعارض نسبت به واحد موضوع قرارداد ممنوع است.

ماده ۲۸: رهن و تسهیلات بانکی

اگر پروژه یا واحد در رهن بانک باشد، نحوه فک رهن، مسئول پرداخت، زمان دریافت رضایت بانک و اثر عدم رفع رهن در پیوست شماره .......... مشخص می‌شود.

ماده ۲۹: تحویل موقت و قطعی

تحویل موقت و قطعی واحد فقط با صورت‌جلسه، لیست نواقص، تصاویر، تحویل کلید، وضعیت انشعابات، پارکینگ، انباری و تعهدات رفع نقص انجام می‌شود.

ماده ۳۰: رفع نقص

نواقص واحد در پیوست شماره .......... درج می‌شود و سازنده/کارفرما مکلف است ظرف مدت .......... آن‌ها را رفع کند. تضمین رفع نقص تا تأیید نهایی باقی می‌ماند.

ماده ۳۱: پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی

مسئول اخذ پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، انشعابات و مدارک لازم برای سند قطعی .......... است و هزینه‌ها طبق پیوست مالی پرداخت می‌شود.

ماده ۳۲: تنظیم سند قطعی

سند قطعی واحد در تاریخ .......... در دفترخانه .......... به نام پیمانکار / شخص معرفی‌شده از سوی پیمانکار تنظیم می‌شود.

ماده ۳۳: وجه التزام کارفرما یا سازنده

در صورت تأخیر در ثبت رسمی، عدم انتقال به ثالث، تأخیر در تکمیل، تحویل، رفع رهن، اخذ پایان‌کار یا تنظیم سند، کارفرما/سازنده مکلف است وجه التزام مقرر در پیوست شماره .......... را پرداخت کند.

ماده ۳۴: وجه التزام پیمانکار

در صورت تأخیر غیرمجاز در اجرای کار، عدم رفع نقص، عدم ارائه مدارک فنی یا عدم ارائه مفاصاحساب‌های لازم، پیمانکار طبق پیوست شماره .......... مسئول خواهد بود.

ماده ۳۵: توقف یا تعطیلی پروژه

اگر پروژه بیش از .......... روز متوقف شود، پیمانکار حق دارد یکی از گزینه‌های زیر را انتخاب کند: حفظ حق نسبت به واحد، مطالبه طلب نقدی، فسخ توافق، واحد جایگزین با رضایت کتبی، یا مطالبه خسارت طبق قرارداد.

ماده ۳۶: واحد جایگزین

واحد جایگزین فقط با رضایت کتبی پیمانکار، ارزش‌گذاری مستقل، مشخصات دقیق، استعلام و اصلاح رسمی قرارداد قابل قبول است.

ماده ۳۷: فسخ و بازگشت طلب اولیه

در موارد مقرر، پیمانکار می‌تواند توافق تسویه را فسخ و به طلب اولیه یا مبلغ کارکرد تأییدشده بازگردد؛ مگر اینکه قرارداد ساختار دیگری را صریحاً تعیین کرده باشد.

ماده ۳۸: آثار فسخ

در صورت فسخ، وضعیت طلب، خدمات انجام‌شده، تضمین‌ها، مابه‌التفاوت، خسارت، حق نسبت به واحد و اسناد رسمی یا عادی طبق جدول پیوست شماره .......... تعیین می‌شود.

ماده ۳۹: حل اختلاف

اختلافات ابتدا از طریق مذاکره و سپس از طریق داوری معتبر / مرجع صالح رسیدگی می‌شود. اگر شرط داوری انتخاب شود، داور، مهلت، موضوعات و شیوه ابلاغ باید دقیق نوشته شود.

ماده ۴۰: پیوست‌ها و امضا

پیوست‌ها شامل قرارداد اصلی، صورت‌وضعیت‌ها، نقشه، سند عرصه، قرارداد مشارکت، وکالت‌نامه، گزارش کارشناسی، مفاصاحساب‌ها، اسناد مالیاتی، ضمانت‌نامه‌ها و صورت‌جلسه‌های تحویل است. این قرارداد در .......... نسخه تنظیم و همه صفحات و پیوست‌ها امضا شد.

نمونه بندهای کاربردی

نمونه بند اقرار به طلب قطعی پیمانکار

«کارفرما اقرار می‌کند پیمانکار بابت کارکرد تأییدشده موضوع قرارداد شماره ..........، پس از کسر پرداخت‌های قبلی، پیش‌پرداخت، کسور قانونی و تضمین‌های قراردادی، مبلغ خالص .......... ریال، معادل .......... تومان، طلب قطعی دارد.»

نمونه بند توافق سازشی درباره طلب مورد اختلاف

«طرفین بدون اینکه این توافق به‌منزله پذیرش همه ادعاهای قبلی باشد، برای پایان اختلافات مربوط به صورت‌وضعیت‌ها و کارکرد پیمانکار، مبلغ .......... ریال، معادل .......... تومان، را به‌عنوان مبلغ مبنای تسویه با واحد موضوع قرارداد پذیرفتند.»

نمونه بند تخصیص واحد

«واحد موضوع تسویه عبارت است از واحد شماره .......... واقع در طبقه .......... بلوک .......... پروژه .......... به پلاک ثبتی ..........، با مساحت تقریبی .......... مترمربع، دارای پارکینگ شماره .......... و انباری شماره .......... . تغییر این واحد، جایگزینی، فروش، رهن یا پیش‌فروش آن به ثالث بدون رضایت کتبی پیمانکار ممنوع است.»

نمونه بند تسویه مرحله‌ای صورت‌وضعیت

نمونه بند زمان سقوط طلب

«طلب پیمانکار فقط به میزان و در مرحله‌ای ساقط می‌شود که در جدول تسویه مرحله‌ای این قرارداد ذکر شده است. امضای قرارداد، تخصیص اولیه واحد، تحویل کلید یا اعطای وکالت‌نامه، به‌تنهایی موجب تسویه کامل طلب پیمانکار نیست.»

نمونه بند عدم انتقال به ثالث

«کارفرما/سازنده/مالک متعهد است تا انتقال رسمی حقوق پیمانکار، واحد موضوع قرارداد را به هیچ شخص ثالثی نفروشد، صلح نکند، رهن نگذارد، پیش‌فروش نکند یا نسبت به آن تعهد معارض ایجاد نکند.»

نمونه بند تغییر مساحت

«اگر مساحت قطعی واحد پس از صورت‌مجلس تفکیکی بیش از .......... درصد با مساحت قراردادی تفاوت داشته باشد، مابه‌التفاوت بر اساس قیمت هر متر .......... ریال، معادل .......... تومان، در تاریخ .......... محاسبه می‌شود. در صورت کسری بیش از حد مذکور، پیمانکار حق فسخ یا مطالبه واحد جایگزین با رضایت کتبی را خواهد داشت.»

نمونه بند تأخیر تکمیل پروژه

«در صورت تأخیر غیرمجاز در تکمیل واحد بیش از .......... روز از تاریخ مقرر، سازنده مکلف است از تاریخ .......... روزانه مبلغ .......... ریال، معادل .......... تومان، تا سقف .......... پرداخت کند. پس از عبور از سقف مذکور، پیمانکار حق فسخ توافق تسویه و مطالبه طلب اولیه را خواهد داشت.»

نمونه بند توقف پروژه

«اگر عملیات پروژه بیش از .......... روز متوالی یا .......... روز متناوب بدون علت موجه متوقف شود، پیمانکار می‌تواند ادامه توافق، دریافت واحد جایگزین با رضایت کتبی، مطالبه طلب نقدی یا فسخ توافق را انتخاب کند. تضمین‌های پیمانکار تا تعیین تکلیف نهایی آزاد نخواهد شد.»

نمونه بند مالیات و بیمه

«طرفین توافق دارند غیرنقدی بودن عوض، تکالیف قانونی مربوط به مالیات، مالیات بر ارزش افزوده، صورتحساب الکترونیکی، مفاصاحساب تأمین اجتماعی و کسور پیمان را حذف نمی‌کند. مسئولیت تهیه مدارک، پرداخت و ارائه مفاصاحساب طبق جدول پیوست شماره .......... است.»

نمونه بند استرداد تضمین‌های پیمانکار

«ضمانت‌نامه‌ها، چک‌ها، سفته‌ها، سپرده حسن انجام کار و سایر تضمین‌های پیمانکار فقط در مراحل مقرر و پس از تحقق شرایط مربوط، از جمله تأیید کارکرد، رفع نقص، ارائه مفاصاحساب و انتقال حقوق واحد، مسترد یا آزاد می‌شوند.»

نمونه صورت‌جلسه تخصیص واحد

موضوع: صورت‌جلسه تخصیص واحد بابت طلب پیمانکار
پروژه: ..........
پلاک ثبتی: ..........
مالک رسمی: ..........
سازنده: ..........
پیمانکار: ..........
واحد: بلوک ..........، طبقه ..........، شماره ..........، جهت ..........، مساحت تقریبی ..........
پارکینگ و انباری: ..........
نقشه پیوست: دارد / ندارد
ارزش توافقی واحد: .......... ریال، معادل .......... تومان
مبلغ طلب تسویه‌شده: .......... ریال، معادل .......... تومان
وضعیت ساخت: .......... درصد پیشرفت
واگذاری قبلی: ندارد / دارد به شرح ..........
رهن یا بازداشت: ندارد / دارد به شرح ..........
تعهد عدم انتقال به ثالث: پذیرفته شد
امضای مالک: ..........
امضای سازنده: ..........
امضای پیمانکار: ..........

نمونه صورت‌جلسه تحویل آپارتمان

تاریخ و ساعت: ..........
پروژه و واحد: ..........
تحویل‌دهنده: ..........
تحویل‌گیرنده: ..........
متراژ اعلامی: ..........
پارکینگ: ..........
انباری: ..........
کلیدها: .......... عدد
انشعابات: ..........
وضعیت آسانسور: ..........
مصالح و کیفیت اجرا: مطابق / دارای مغایرت به شرح ..........
نواقص: ..........
مهلت رفع نقص: ..........
تصاویر پیوست: دارد / ندارد
وضعیت پایان‌کار: ..........
وضعیت صورت‌مجلس تفکیکی: ..........
ارتباط تحویل با تسویه طلب: تسویه کامل / تسویه جزئی / مرحله‌ای از قرارداد
امضاها: ..........

مدارک لازم برای قرارداد

مراحل صحیح تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان

1. بررسی قرارداد پیمانکاری

2. محاسبه کارکرد

3. تأیید صورت‌وضعیت

4. محاسبه کسور

5. تعیین طلب خالص

6. احراز مالک رسمی پروژه

7. بررسی اختیار سازنده

8. بررسی قرارداد مشارکت

9. انتخاب واحد مشخص

10. استعلام رهن و بازداشت

11. بررسی واگذاری‌های قبلی

12. کارشناسی پیشرفت ساخت

13. ارزش‌گذاری واحد

14. محاسبه هزینه تکمیل

15. مقایسه ارزش واحد و طلب

16. انتخاب قالب حقوقی

17. تعیین شمول مقررات پیش‌فروش

18. تنظیم پیش‌نویس

19. تعیین مالیات و بیمه

20. تعیین انتقال مرحله‌ای

21. ثبت رسمی

22. ادامه اجرای تعهدات

23. کنترل پیشرفت

24. تحویل واحد

25. رفع نقص

26. اخذ پایان‌کار

27. اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

28. انتقال قطعی سند

29. استرداد تضمین‌ها

30. صدور تسویه نهایی

ریسک‌های اصلی معامله

سناریوهای فرضی

سناریوی اول: صورت‌وضعیت قطعی با واحد آماده تسویه می‌شود

ماهیت توافق: بیع واحد و تهاتر ثمن با طلب یا انتقال در مقام وفای به عهد.
مدارک: صورت‌وضعیت قطعی، سند واحد، پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی.
ریسک: مالیات و کسور نادیده گرفته شود.
بند ضروری: زمان سقوط طلب پس از سند رسمی.
زمان تسویه: انتقال رسمی و تحویل.
راهکار تخلف: الزام به سند، وجه التزام یا فسخ.

سناریوی دوم: از ابتدای پیمان یک واحد در حال ساخت عوض خدمات است

ماهیت توافق: پیمانکاری در برابر واحد، احتمال شمول پیش‌فروش.
مدارک: پیمان، نقشه، سند عرصه، اختیار سازنده.
ریسک: واحد ساخته نشود یا فروخته شود.
بند ضروری: ثبت رسمی و انتقال مرحله‌ای.
زمان تسویه: متناسب با پیشرفت و ثبت حق.
راهکار تخلف: بازگشت به طلب نقدی یا واحد جایگزین با رضایت.

سناریوی سوم: واحد متعلق به مالک زمین است اما بدهکار سازنده است

ماهیت توافق: قرارداد سه‌جانبه.
مدارک: مشارکت در ساخت، رضایت مالک، طلب پیمانکار از سازنده.
ریسک: مالک تعهد سازنده را نپذیرد.
بند ضروری: تعهد مستقیم مالک به انتقال.
زمان تسویه: پس از انتقال رسمی.
راهکار تخلف: حفظ طلب علیه سازنده.

سناریوی چهارم: پیمانکار جزء از پیمانکار اصلی طلب دارد

ماهیت توافق: تسویه طلب پیمانکار جزء با پذیرش مالک یا سازنده.
مدارک: قرارداد جزء، تأیید پیمانکار اصلی، رضایت مالک.
ریسک: مالک مسئولیت مستقیمی نپذیرد.
بند ضروری: پذیرش دین و قرارداد چندجانبه.
زمان تسویه: پس از ثبت حق واحد.
راهکار تخلف: رجوع به پیمانکار اصلی.

سناریوی پنجم: ارزش واحد کمتر از طلب پیمانکار است

ماهیت توافق: تسویه جزئی.
مدارک: ارزش‌گذاری واحد، جدول طلب.
ریسک: پیمانکار تسویه کامل امضا کند.
بند ضروری: باقی ماندن مانده طلب.
زمان تسویه: به میزان ارزش خالص واحد.
راهکار تخلف: مطالبه مانده با تضمین.

سناریوی ششم: مساحت نهایی واحد کمتر می‌شود

ماهیت توافق: انتقال واحد با تعدیل متراژ.
مدارک: نقشه، صورت‌مجلس تفکیکی، فرمول قیمت هر متر.
ریسک: کسری بدون جبران.
بند ضروری: بند کسری و اضافه مساحت.
زمان تسویه: پس از محاسبه نهایی.
راهکار تخلف: تعدیل، خسارت یا فسخ.

سناریوی هفتم: پروژه در رهن بانک است

ماهیت توافق: قرارداد مشروط به رضایت بانک یا فک رهن.
مدارک: نامه بانک، سند رهنی، برنامه تسویه.
ریسک: واحد قابل انتقال نباشد.
بند ضروری: عدم سقوط طلب تا فک رهن.
زمان تسویه: پس از رفع مانع رسمی.
راهکار تخلف: فسخ و مطالبه طلب اولیه.

سناریوی هشتم: واحد به خریدار دیگری واگذار شده است

ماهیت توافق: پرریسک و نیازمند بررسی فوری.
مدارک: قراردادهای قبلی، استعلام، مدارک پرداخت.
ریسک: فروش معارض و عدم انتقال.
بند ضروری: تضمین نبود واگذاری قبلی.
زمان تسویه: نباید قبل از احراز حق انجام شود.
راهکار تخلف: ابطال/فسخ، مطالبه طلب و خسارت.

سناریوی نهم: پروژه متوقف می‌شود

ماهیت توافق: قرارداد مرحله‌ای با حق بازگشت.
مدارک: برنامه زمان‌بندی، گزارش توقف، مکاتبات.
ریسک: پیمانکار هم طلب و هم واحد را از دست بدهد.
بند ضروری: حق مطالبه طلب نقدی پس از توقف طولانی.
زمان تسویه: فقط به نسبت مراحل محقق‌شده.
راهکار تخلف: فسخ، خسارت، واحد جایگزین با رضایت.

سناریوی دهم: پیمانکار کار را ناقص رها می‌کند

ماهیت توافق: تسویه متناسب با کارکرد واقعی.
مدارک: گزارش نواقص، کارشناسی، صورت‌جلسه کارگاه.
ریسک: دعوای دوطرفه درباره طلب و تضمین.
بند ضروری: کسر هزینه رفع نقص و تعیین کارکرد پذیرفته‌شده.
زمان تسویه: پس از محاسبه کار انجام‌شده.
راهکار تخلف: کسر از طلب، ضبط تضمین در حدود قرارداد یا فسخ.

اشتباهات رایج پیمانکار

اعتماد به قول شفاهی واحد، قبول واحد نامشخص، ندیدن سند عرصه، نخواندن قرارداد مشارکت، امضای تسویه کامل، آزاد کردن ضمانت‌ها، نادیده گرفتن بیمه، قبول قیمت غیرکارشناسی، نگرفتن سند رسمی، قبول وکالت به‌جای انتقال، بررسی نکردن پیش‌فروش قبلی، ننوشتن هزینه تکمیل، نداشتن حق بازگشت به طلب نقدی، نداشتن وجه التزام و ادامه کار بدون ثبت مراحل از مهم‌ترین اشتباهات پیمانکار است.

اشتباهات رایج کارفرما یا سازنده

تخصیص واحد خارج از سهم، تعیین نکردن کسور پیمان، ابهام در کیفیت واحد، تغییر واحد بدون رضایت، واگذاری واحد دارای رهن، نادیده گرفتن مالیات، آزادسازی زودهنگام تضمین، نداشتن برنامه کنترل کار، تعیین خسارت فقط برای یک طرف و ننوشتن آثار توقف پروژه از مهم‌ترین خطاهای کارفرما یا سازنده است.

چک‌لیست پیمانکار

• طلب محاسبه شده است.

• صورت‌وضعیت تأیید شده است.

• کسور روشن‌اند.

• مالک پروژه احراز شده است.

• سهم سازنده بررسی شده است.

• واحد دقیق است.

• واگذاری قبلی بررسی شده است.

• رهن و بازداشت استعلام شده‌اند.

• ارزش واحد کارشناسی شده است.

• هزینه تکمیل محاسبه شده است.

• ثبت رسمی پیش‌بینی شده است.

• زمان تسویه روشن است.

• تضمین‌ها زود آزاد نمی‌شوند.

• حق بازگشت به طلب حفظ شده است.

• مالیات و بیمه تعیین تکلیف شده‌اند.

چک‌لیست کارفرما و سازنده

• مبلغ طلب پذیرفته‌شده مشخص است.

• واحد در اختیار قانونی است.

• قرارداد مشارکت اجازه واگذاری دارد.

• مشخصات فنی روشن‌اند.

• تعهدات پیمانکار باقی‌مانده‌اند.

• انتقال مرحله‌ای است.

• ضمانت کیفیت پیمان حفظ شده است.

• مابه‌التفاوت مشخص است.

• مالیات و بیمه ثبت می‌شوند.

• تحویل و سند زمان‌بندی شده‌اند.

چگونه آگهی تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان ثبت کنیم؟

در آگهی نباید اطلاعات حساس مانند شماره قرارداد، تصویر صورت‌وضعیت، سند، شماره چک، کد ملی، نشانی دقیق پروژه یا ضمانت‌نامه منتشر شود. اطلاعات قابل درج شامل نوع خدمات، شهر پروژه، حدود طلب، نوع واحد مورد قبول، وضعیت مطلوب سند، امکان بررسی کارشناسی و آمادگی برای قرارداد رسمی است.

برای شروع مذاکره، می‌توان از ثبت آگهی پیمانکاری در برابر ملک یا سایت تهاتر خدمات و ملک استفاده کرد؛ اما آگهی جایگزین قرارداد، استعلام و ثبت رسمی نیست.

سؤالات متداول

تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان چیست؟

یعنی پیمانکار و کارفرما توافق کنند طلب ناشی از کارکرد یا صورت‌وضعیت پیمانکار، به‌جای پرداخت نقدی، با انتقال آپارتمان، واحد در حال ساخت یا حقوق رسمی مربوط به آن تسویه شود.

آیا پرداخت دستمزد پیمانکار با واحد قانونی است؟

بله، اگر طلب و واحد معلوم باشند، طرفین رضایت داشته باشند، واگذارکننده اختیار داشته باشد، ثبت رسمی رعایت شود و مالیات، بیمه و حقوق اشخاص ثالث تعیین تکلیف شود.

آیا این قرارداد مشمول قانون پیش‌فروش است؟

اگر واحد در آینده ساخته یا تکمیل می‌شود و در برابر عوض قراردادی به پیمانکار منتقل می‌شود، احتمال شمول قانون پیش‌فروش باید بررسی شود. عنوان تهاتر، خروج خودکار ایجاد نمی‌کند.

صورت‌وضعیت چه زمانی طلب قطعی محسوب می‌شود؟

وقتی طبق قرارداد اصلی، مرجع تأیید، کارفرما یا دستگاه نظارت آن را پذیرفته و کسور، پرداخت‌های قبلی، تعدیل، کار اضافی و خسارت‌ها تعیین تکلیف شده باشد.

واحد در حال ساخت چگونه باید مشخص شود؟

با پلاک ثبتی، پروژه، بلوک، طبقه، شماره واحد، جهت، مساحت، پارکینگ، انباری، نقشه، مشخصات فنی، تاریخ تحویل و تاریخ سند.

آیا قول تخصیص واحد کافی است؟

خیر. قول شفاهی یا برگه مبهم کافی نیست. واحد باید مشخص، اختیار واگذاری احراز و مسیر ثبت یا انتقال رسمی پیش‌بینی شود.

آیا وکالت بلاعزل مالکیت ایجاد می‌کند؟

خیر. وکالت بلاعزل سند مالکیت نیست و ممکن است با موانع حقوقی، فوت، حجر، رهن یا بازداشت روبه‌رو شود.

اگر سازنده مالک زمین نباشد چه می‌شود؟

باید اختیار سازنده از قرارداد مشارکت، وکالت‌نامه یا رضایت مالک بررسی شود. در بسیاری موارد، قرارداد سه‌جانبه با مالک زمین لازم است.

قرارداد سه‌جانبه چه زمانی لازم است؟

وقتی بدهکار، مالک رسمی واحد و پیمانکار سه شخص متفاوت‌اند یا واحد از سهم شخصی غیر از بدهکار منتقل می‌شود.

چگونه واگذاری قبلی واحد را بررسی کنیم؟

با بررسی قراردادهای قبلی، جدول تخصیص واحدها، ثبت رسمی، استعلام ثبتی، رضایت مالک و سوابق پیش‌فروش پروژه.

واحد در حال ساخت چگونه ارزش‌گذاری می‌شود؟

با توجه به ارزش روز، درصد پیشرفت، هزینه تکمیل، کیفیت اجرا، طبقه، جهت، پارکینگ، انباری، رهن، بازداشت، تاریخ تحویل و ریسک توقف.

هزینه تکمیل واحد بر عهده چه کسی است؟

باید در قرارداد مشخص شود. اگر واحد نیمه‌کاره مبنای تسویه است، هزینه تکمیل معمولاً در ارزش خالص واحد اثر دارد.

اگر ارزش واحد کمتر از طلب باشد چه می‌شود؟

بخشی از طلب تسویه می‌شود و مانده طلب باید با مبلغ، سررسید و تضمین مشخص باقی بماند.

اگر ارزش واحد بیشتر از طلب باشد چه می‌شود؟

پیمانکار باید مابه‌التفاوت بپردازد یا خدمات بیشتری انجام دهد، مگر طرفین درباره مازاد ارزش صلح کنند.

کسری متراژ چگونه محاسبه می‌شود؟

با مرجع اندازه‌گیری، قیمت هر متر، تاریخ قیمت، حد مجاز تغییر و فرمول تعدیل که باید در قرارداد نوشته شود.

طلب پیمانکار چه زمانی تسویه می‌شود؟

در مرحله‌ای که قرارداد مشخص می‌کند؛ مثل ثبت رسمی پیش‌فروش، انتقال سهم، تحویل واحد یا سند قطعی. امضا به‌تنهایی همیشه کافی نیست.

آیا تحویل کلید به معنی تسویه است؟

خیر. تحویل کلید، تصرف فیزیکی است و لزوماً مالکیت رسمی یا تسویه کامل طلب ایجاد نمی‌کند.

مالیات پیمان چگونه محاسبه می‌شود؟

به نوع خدمات، مشمولیت مالیات بر ارزش افزوده، صورتحساب، سامانه مؤدیان و مقررات مالیاتی روز بستگی دارد. پرداخت غیرنقدی مالیات را حذف نمی‌کند.

ماده ۳۸ تأمین اجتماعی چه اثری دارد؟

در قراردادهای پیمانکاری، مفاصاحساب، کسور بیمه، پنج درصد و آخرین قسط اهمیت دارند. دریافت آپارتمان به‌جای پول، تکلیف بیمه پیمان را خودکار حذف نمی‌کند.

تضمین‌های پیمانکار چه زمانی آزاد می‌شوند؟

طبق جدول مرحله‌ای و پس از تحقق شرایطی مثل تأیید کار، رفع نقص، مفاصاحساب، تحویل یا سند رسمی. تخصیص واحد به‌تنهایی کافی نیست.

اگر پروژه متوقف شود چه می‌شود؟

قرارداد باید حق پیمانکار برای دریافت طلب نقدی، فسخ، خسارت، واحد جایگزین با رضایت یا حفظ حق نسبت به واحد را مشخص کند.

اگر واحد به شخص دیگری فروخته شود چه می‌شود؟

بسته به مدارک، ممکن است فروش معارض، ابطال، فسخ، مطالبه طلب، خسارت یا دعوای الزام مطرح شود. ثبت رسمی و استعلام قبلی اهمیت دارد.

اگر پروژه در رهن بانک باشد چه باید کرد؟

حقوق بانک باید حفظ شود. فک رهن، رضایت بانک یا برنامه انتقال باید قبل از تسویه کامل طلب روشن شود.

اگر پیمانکار کار را ناقص انجام دهد چه می‌شود؟

باید کار انجام‌شده، نواقص، هزینه رفع نقص، تضمین‌ها و حق انتقال واحد محاسبه شود. محرومیت کامل بدون بررسی کارکرد واقعی همیشه قابل دفاع نیست.

آیا پیمانکار جزء می‌تواند از مالک واحد بگیرد؟

فقط اگر مالک، دین پیمانکار اصلی را بپذیرد یا قرارداد مستقیم/سه‌جانبه وجود داشته باشد. طلب پیمانکار جزء معمولاً ابتدا علیه پیمانکار اصلی است.

چگونه الزام به تکمیل و انتقال سند را مطالبه کنیم؟

باید قرارداد، مشخصات واحد، اختیار واگذارکننده، تعهدات ثبت رسمی، پیشرفت پروژه، گواهی‌ها و تخلف طرف مقابل اثبات شود.

نمونه قرارداد چه بندهایی دارد؟

مشخصات طرفین، قرارداد اصلی، طلب خالص، مشخصات واحد، ارزش‌گذاری، ثبت رسمی، مالیات، بیمه، انتقال مرحله‌ای، توقف پروژه، وجه التزام، فسخ و تضمین‌ها.

چگونه ریسک تهاتر طلب با واحد در حال ساخت را کاهش دهیم؟

طلب را قطعی کنید، واحد را دقیق مشخص کنید، اختیار سازنده را بررسی کنید، ثبت رسمی را پیش‌بینی کنید، ارزش‌گذاری بگیرید، تضمین‌ها را مرحله‌ای آزاد کنید و حق بازگشت به طلب را بنویسید.

جمع‌بندی

تهاتر طلب پیمانکار با آپارتمان زمانی مفید است که سه موضوع هم‌زمان کنترل شود: قطعیت و مبلغ خالص طلب پیمانکار، هویت و وضعیت حقوقی واحد، و ثبت رسمی و اجرای مرحله‌ای انتقال. هر صورت‌وضعیت، طلب قطعی نیست؛ هر تخصیص واحد، مالکیت ایجاد نمی‌کند؛ و عنوان تهاتر، مانع اجرای مقررات پیش‌فروش یا ثبت رسمی نمی‌شود.

پیمانکار باید مالک و اختیار سازنده را بررسی کند، واحد را با طبقه، شماره، مساحت، پارکینگ، انباری و مشخصات فنی دقیق بشناسد، ارزش واحد و هزینه تکمیل را محاسبه کند و طلب خود را پیش از مرحله امن انتقال، تسویه کامل‌شده اعلام نکند. مالیات، بیمه ماده ۳۸، کسور پیمان و ضمانت‌نامه‌ها نیز با دریافت واحد حذف نمی‌شوند و باید مستقل تعیین تکلیف شوند.

کارفرما و سازنده هم باید بدانند واحد جایگزین بدون رضایت پیمانکار قابل تحمیل نیست، تضمین‌های پیمانکار خودکار آزاد نمی‌شوند و تأخیر در تکمیل، سند، فک رهن یا تحویل باید ضمانت اجرا داشته باشد. بجور کالا فقط بستر معرفی فرصت‌های تهاتر و آگهی پروژه است و صحت طلب، مالکیت واحد، پیشرفت پروژه یا نتیجه انتقال را تضمین نمی‌کند.

لینک‌سازی ورودی پس از انتشار مقاله

برچسب‌ها:

• تهاتر خدمات با ملک
• آگهی تهاتر
• آگهی تهاتر خدمات ساختمانی با ملک
• آگهی معاوضه
• تهاتر
• تهاتر ملک
• ثبت آگهی معاوضه
• سایت آگهی معاوضه
• سایت تهاتر
• قرارداد تهاتر ملک
• قرارداد معاوضه ملک
• معاوضه
• تهاتر واحد در حال ساخت
• تهاتر آپارتمان
• قرارداد تهاتر